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侠客岛:雄安不搞土地财政其他城市呢?

2017-09-24 03:31

  昨天,雄安地方公布了其建设的原则,“雄安新区绝对不搞土地财政,一定要考虑百姓的长远利益,绝不搞形象工程。”其中,第一条就是“

  而在作为国家“千年大计”的雄安新区,如此强调“不搞土地财政”,无疑,国家也是想探索出一条不同于以往的,可以化解高房价困境的道。

  土地财政的根源是什么?跟房价之间有什么关系?有没有化解之道?这些问题,或许是我们了解它的突破口。

  听着似乎不太可信?但平心而论,这还线日,长沙市推出两批定向限价商品住房,第一批20个项目共建设11682套,第二批建设正在计划中。首批房中,长沙市芙蓉区新桥小区三期推出1208套房屋,售价仅为4950元/平方米。有人考证,这一价格,不到周边地段二手房价格的一半,“长沙房价下降50%”的说法由此而来。

  长沙这次为什么能下这么大的决心?原因不难想。近一年来,长沙房价疯涨,泡沫过大,购房指标甚至被炒至10万元一个,房价问题已然十分严峻。更值得关注的是,这并不是个别现象。

  这可能要追溯到上世纪的“地产模式”。1987年12月1日开始,深圳模仿,在内地第一个实行土地拍卖,3块地卖了2336万元。

  从此,各地群起响应,卖地成为不少地方重要的收入来源,用以满足各地城市建设庞大的资金需求。

  客观说,土地财政政策在、城市化的历史进程中发挥了很重要的作用。但过度依赖土地财政,加之地方财权事权之间的不匹配,使得地方养成了要干事就要卖地换取收入的惯性思维。这种惯性模式造成的后遗症正在逐步凸显,尤其是在一二线城市。不少地方严重依赖房地产经济,眼看房地产泡沫越吹越大,却欲罢不能。

  大学国家发展研究院教授周其仁,曾给出一组数据:19952012年,我国名义P增长8.6倍,工资总额增长8.8倍,税收增长16.7倍,收入增长18.8倍,土地出让金却增长了整整64倍。

  这一模式的结果是什么?看看 “开山鼻祖”便知。如今已坐上全球房价最高城市的,今年上半年房地产价格上涨9.3%,一个停车位就能卖出518万港元的天价。而在内地,去年下半年,深圳也曾被爆出,六平米的鸽子笼也要14万/平方米。

  全国工商联房地产商会的报告显示,房地产开发企业的土地成本占总成本的41.2%,占直接成本的比例则达58.2%。

  今年7月24日,有地产界人士称,土地供给制度已经成为房价继续上涨的主要原因,房价不可能在土地价格上涨的情况下出现大幅下跌。

  过高房价和泡沫,需要对症施策;但如果仅仅是这样,还无法跳出头痛医头脚痛医脚的循环。

  过度依赖土地财政,从根源上来说,是地方事权和财权的不匹配。因此,从土地财政的层面上来看,在本身就有能力开辟更多财源的城市,还有更多的深化和模式探索的可能,而不必是完全的卖地换钱这么简单。

  9月9日,市市长陈吉宁曾强调,未来5年实施150万套住宅用地供应计划。此前,长沙、上海等地的市长也曾先后,将加大保障房土地供应,绝不以高地价、高房价换取一时的经济、财政增长。

  事明,这并非不可能。黄奇帆任职市长期间,重庆房价始终保持在低位。而他的秘诀就是,每年房地产的总投资,不要超过全社会固定资产投资的25%。按他的解释,超过25%一定供过于求,低于25%又供应不足,不适市化。如果一个地方基础设施投资中,房地产占了百分之七八十,长远看没后劲。

  8月28日,国土资源部及住房和城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定第一批在、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

  这对当下的土地制度无疑是一次性冲击,为加大土地供应开辟了一个新渠道。

  态度已表,各地实施的效果怎么样?从现实情况来看,只要供地计划真正落实到位,再配套其他调控办法,房价应声而落不是难事。

  2016年,安徽合肥房价暴涨,一度有过“找不到副市长就买不到房”的传说。今年却大为改观。据经济Ke了解,去年10月滨湖二手房价格最高每平方米2.3万~2.4万元、平均为2万~2.1万元,目前均价为每平方米1.6万~1.7万元。

  房价下跌的背后,是合肥土地市场“开仓放粮”的政策。初步估计,合肥今年土地供应量将达到12064.831亩,约800万平方米。

  十几年来, 长沙城区“东拓西进,南移北扩”,土地供应持续扩大,2013年达到顶点经营性土地供地727万平方米,高于绝大多数省会城市。中房信数据显示,长沙住宅市场供求比在2013年、2014年分别为1.3、1.5。供过于求的格局下,长沙房价得以被,主城区房价近10年稳定在每平方米6000元以下,是出了名的房价洼地。

  但是到了2015年,长沙住宅市场供求比严重下降,土地供应量急剧减少。数据显示,2015年,长沙供应住宅用地仅189万平方米,2016年332万平方米,2017年计划供应325万平方米。

  随之而来的,是地价的大幅上涨。2017年上半年,长沙内六区成交土地楼面价3654元/平方米,同比涨106%,房价也随之飙升。

  大量建设保障房,确保刚需,加大土地供应,开闸放水,无疑将稳定房地产市场。

  但要想全面遏制住房价,需求端也得多下功夫。落实中央提出的“房子是用来住的,不是用来炒的”的政策,斩断炒房链条、防止房价上涨“实现的预期”同样不能放松。

  此前,经济Ke曾深入报道炒房团在合肥的操作模式,发现,炒房正是合肥房价迅速上涨的元凶之一。此前长沙市领导也认为,上涨预期下,从刚需人群到炒房客集体上车,造成大拥堵,是长沙房价上涨的重要原因。

  不过,一位资深的房地产观察人士告诉记者,很多城市现在已经全面进入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”时代,掐断炒房链条其实并非难事。

  比如,经济Ke了解到,在合肥,部分二手房下跌40%的主要原因,就是炒房客被套牢之后急于出手。

  另外,开发商“捂盘惜售”的行为同样值得。今年,因为限价,不少开发商用此种办法与博弈,使得房价仍高居不下。

  但其实,如果严令工程进度,达到预售条件的项目必须上市,严查捂盘惜售行为,也可快速缓解供应的短缺。武汉、合肥、南京等城市已经这么做了。

  不过,也有狠不下心的。不少报道,今年6月份,保利天禧楼盘精装修,长沙市住房和城乡建设行政执法局已认定其属于消费,变相抬高房价等涉嫌违规的行为,却表示管不了。

  去年,华为创始人任正非曾吐槽,称华为员工都买不起深圳的房子,而华为员工收入高“地球人都知道”。

  《》也曾发文指出,人们不愿意干实业,觉得“干什么都不如炒房”,这不仅不利于实体经济的转型升级和创新,而且会扭曲整个社会的价值观、财富观,长远来看,对我国未来的总体竞争力会带来很大的负面影响。

  如今,房地产泡沫这头灰犀牛的依然十分严峻,高房价的危害,值得。但遏制房价并非没有办法,除去卖地换钱,还有更多可探索的空间。当然,落实的过程中必然存在一定的困难,但并非无法克服。这需要的决心,需要管理者更高更精细的管理水平,也需要更深层次的体制为其开。